أثارت رسوم ضريبة التصرفات العقارية المنصوص عليها في رسوم تسجيل الشهر العقاري جدلًا واسعًا وحالة من عدم الفهم لدى المواطن والالتباس عند الكثيرين.
ونشرح في ما يلي بعض الأمور الخاصة بضريبة التصرف العقاري، وفقا للمكتب الفني لضريبة التصرف العقاري بمصلحة الضرائب العامة.
س- ما ضريبة التصرف العقاري؟
ضريبة التصرفات العقارية، هي ضريبة تفرض على المتصرف في الشيء، والمتصرف في الشيء قد يكون البائع أو المتبرع أو الواهب. إن هذه الضريبة ليست بحديثة أو مستحدثة في القانون المصرى؛ ولكن في الآونة الأخيرة، قامت الدولة ببعض التعديلات على تلك الضريبة ووضعت عقوبات على مَن يتقاعس عن سدادها.
الضريبة تقدر بنسبة 2.5% من قيمة أو ثمن العقار المتصرف فيه، بصرف النظر عن طريقة التصرف.
س: ما القوانين المنظمة لضريبة التصرفات العقارية؟
ج: القانون 91 لسنة 2005 بشأن الضريبة على الدخل والمعدل بالقانون 158 لسنة 2018؛ حيث نصت المادة 42 من القانون الأخير على أن "تفرض ضريبة بسعر (2.5%) وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي للبناء عليها عدا القرى، سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها، وسواء أكان هذا التصرف شاملًا العقار کله أو جزءًا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك، وسواء أكانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير، وسواء أكانت عقود هذه التصرفات مشهرة أم غير مشهرة".
س: هل معنى ذلك أن المساكن فى القري لا تدفع ضريبة التصرف العقاري؟
ج: بالفعل المساكن فى القري معفاة بالكامل من ضريبة التصرف العقاري مهما كانت قيمة بيع العقار، ولا يتم احتساب ضريبة التصرف العقاري على مساكن القرى إلا في حال بيع العقار أكثر من مرة.
أهم الأسئلة الخاصة بضريبة التصرف العقاري، وفقًا للمكتب الفني لضريبة التصرف العقاري بمصلحة الضرائب العامة.
- ما حالات الإعفاء من دفع ضريبة التصرف العقاري؟
طبقًا لنص القانون رقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته برقم 1 لسنة 2013، ولائتحه التنفيذية رقم 991 لسنة 2005، والكتاب الدوري رقم 16 لسنة 2014، يُعفى من دفع الضريبة الآتي:
- المساكن أو الأراضي المعدة للبناء في القرى.
- الوارث الذي آلت إليه الملكية عن طريق الميراث بحالتها عند الميراث.
- تقديم العقار كحصة عينية في رأسمال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات.
- التبرع والهبة للأقارب من الأصول والفروع والبيوع الجبرية.
- العقارات التي تنتزع للمنفعة العامة، والتبرع بعقار للجهات الحكومية وأجهزة الدولة.
- العقارات التي تم شراؤها من شركات عقارية أو مطورين عقاريين أو مشروعات الدولة السكنية.
- الأراضي الزراعية وغير المعدة للبناء؛ لأنها تدفع ضريبة أطيان زراعية.
إثبات الملكية
إن كنت ممن سيقدمون على شراء شقة أو عقار أو قطعة أرض، فاعلم أنه لن يتم الاعتراف اعتبارا من مارس المقبل بالعقود الابتدائية التي صدر حكم بصحة التوقيع عليها، وسيتعين عليك وفقًا لتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 114 لسنة 1946 اتباع خطوات معينة للتسجيل بالشهر العقاري.
الأوراق المطلوبة
وبحسب المحامي بالنقض والدستورية والإدارية العليا ياسر سيد أحمد، فإن الأوراق المطلوبة لتسجيل العقار وفقًا للقرارات الإدارية الجديدة تتمثل في تقديم أصل البيع الابتدائي للعقار، شهادة من مجلس المدينة بأن العقار ليس به مخالفات بناء، تقديم صورة للبطاقة الشخصية الخاصة بالبائع والمشتري مع الاطلاع على الأصل.
كذلك مطلوب رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع أمام المحكمة الابتدائية، مع وجوب تسجيل الحكم بعد الحصول عليه، وتقديم "شهر إرث للورثة في حالة وفاة مالك العقار، وعدم الاعتراف بإعلام الوراثة.
وفيما يتعلق بما يثار بشأن إلغاء صحة التوقيع؛ قال "ياسر" لـ "مصر العربية": صحة التوقيع لم تلغ لكن ما تم إلغاؤه فقط هو نقل المرافق باسم المشترى بموجب هذه الدعوى.
رسوم تسجيل الوحدة السكنية
تحدد رسوم التسجيل والقيد في القانون رقم 70 لسنة 1964 وتعديلاته شاملة تكلفة الأعمال المساحية، وذلك عن كل تصرف في قطعة واحدة أو وحدة عقارية أو قيد في صحيفة وحدة عقارية، بحيث لا تتجاوز مبلغ ألفي جنيه وفقاً لما يلي:
خمسمائة جنيه حتى مسطح 100م2.
ألف جنيه حتى مسطح 200م2.
ألف وخمسمائة جنيه حتى مسطح 300م2.
ألفي جنيه فيما يزيد على مسطح 300م2.
أما بالنسبة للأراضي الزراعية والأراضي الصحراوية والأراضي البور خارج كردون المدن وما في حكمها:
خمسمائة جنيه حتى خمسة أفدنة.
ألف جنيه حتى عشرة أفدنة. ألفا جنيه فيما جاوز عشرة أفدنة.
ويتعدد الرسم بتعدد التصرفات أو الموضوعات أو الوحدات العقارية أو القيود في كل صحيفة وحدة عقارية.
طرق سداد
الرسوم المستحقة تسدد بإحدى الطرق الآتية: (السداد النقدي، السداد عن طريق الشبكات مقبولة الدفع، السداد عن طريق الحوالات البريدية أو الإذونات).
أوقات العمل
تعمل مصلحة الشهر العقاري والتوثيق فترتين الأولى صباحية، ويبدأ تعامل الجمهور مع الخزائن الساعة التاسعة صباحًا حتى الثانية بعد الظهر والثانية مسائية، كما يبدأ تعامل الجمهور مع الخزائن من الساعة الثانية مساءً حتى الساعة الرابعة مساءً.
عودة صحة التوقيع لحجمه الطبيعي
ومن جانبه؛ قال الدكتور أشرف فليفل، المتحدث الاعلامي لنادي أعضاء الشهر العقاري: أحكام صحة التوقيع ذات حجية ضعيفة ما لم تكن صادرة ضد مالك بموجب عقد مسجل، ولكن للأسف على مدى السنوات الماضية جرى العُرف على اعتبار حكم صحة التوقيع هو سند الملكية الوحيد للمواطن لسهولة الحصول عليه، وساعد في هذا أن الجهات الحكومية اعترفت بقوة غير حقيقة بتلك الأحكام.
وتابع خلال مداخلة هاتفية له مع الإعلامي شريف عامر مقدم برنامج يحدث في مصر، عبر فضائية mbc مصر قائلًا: المادة المضافة 35 مكرر لقانون الشهر العقاري الصادرة من مجلس النواب الشهر الماضي، أعادت دعوى صحة التوقيع لحجمها الطبيعي كدعوى تحفظية، واستعاد العقد المسجل قيمته القانونية وأصبح هو سند الملكية الوحيد المعترف به.
وأضاف: صحة التوقيع لم تلغ كدعوى ومازالت قائمة، ولكن للتعامل مع المصالح الحكومية لابد من وجود عقد مسجل من خلال القيام بعمل ما يعرف بالبيوع الرضائية مثل نظام بيع السيارات بين البائع والمشتري، وهناك طرق أخرى مثل استصدار أحكام صحة ونفاذ، وهذا هو الطريق الجديد.
واستكمل: علمًا بأن إجراءات رفع دعوى صحة ونفاذ تكون كالآتي من خلال رفع طلب للمأمورية التي يقع في دائرتها العقار، وبعدها تتم بعض الإجراءات لحين إشهار عريضة الدعوى، ثم يتم التوجه إلى المحكمة وترفع الدعوى، لحين الحصول على الحكم النهائي المستوفي للشروط، حيث يتم إيداعه بالطريق الجديد الذي حددته المادة 35 مكرر واستحدثته، بالمكتب المختص.
انتبه حتى لا تقع في الفخ
وأفاد الموقع الرسمي لمجلس الوزارء بأنك إذا اشتريت عقار (شقة أو قطعة أرض) فإنك لا تكون مالك لها إلا بعد تسجيل عقد البيع وأن الجهة المختصة بالتسجيل هي مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ممثلة في مأمورياتها؛ ولإثبات الملكية فإن المستندات المطلوبة لإتمام إجراءات التسجيل تختلف حسب نوع التعامل.